“자녀에게 아파트를 부담부증여하면 채무 부분은 취득세가 다르게 계산되는 것 아닌가요?”

부담부증여를 고민하는 분들이 많이 하시는 질문입니다. 특히 아파트에 전세보증금이나 대출이 있다면 단순 증여보다 부담부증여가 유리하다는 이야기를 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 그런데 2026년부터 부모와 자녀 사이의 부담부증여를 검토할 때 반드시 추가로 확인해야 하는 기준이 생겼습니다. 기존에 알고 있던 방식으로만 계산했다가는 예상보다 높은 취득세가 발생할 가능성이 있습니다. 오늘은 앞으로 중요하게 확인해야 할 2026년 부담부증여 취득세 변화와 3억 원·30% 기준, 그리고 취득세 12% 중과 가능성을 정리해보겠습니다.

부담부증여란 무엇인가요?

부담부증여는 부동산과 함께 해당 부동산에 연결된 채무까지 자녀에게 이전하는 방식입니다. 쉽게 말해 재산과 빚을 함께 넘기는 것입니다.

예를 들어 부모가 시가 10억 원인 아파트를 자녀에게 증여하는데 해당 아파트에 전세보증금 5억 원이 있다고 가정해보겠습니다. 자녀는 10억 원짜리 아파트만 받는 것이 아니라 향후 세입자에게 반환해야 하는 보증금 5억 원에 대한 의무도 함께 부담합니다. 일반적으로 자녀가 인수하는 채무 부분은 경제적 부담을 함께 떠안았다는 점에서 유상취득으로 보고, 나머지 부분은 무상취득인 증여로 구분하는 구조입니다. 이에 따라 부모에게는 채무 인수 부분에 대한 양도소득세가 발생할 수 있고, 자녀에게는 증여세와 취득세 문제가 발생합니다. 그래서 부담부증여는 증여세 하나만 계산해서 결정할 수 있는 거래가 아닙니다.

2026년 부담부증여, 무엇이 달라졌을까요?

2026년부터는 배우자나 직계존비속 사이의 부동산 거래에서 실제 대가를 지급했다는 사실만 확인해서는 부족할 수 있습니다. 특히 부담부증여라면 부동산의 시가인정액과 자녀가 인수하는 채무의 차이를 함께 확인해야 합니다. 중요한 숫자는 두 가지입니다. 3억 원과 30%입니다. 시가인정액보다 실제 대가가 낮으면서 그 차이가 일정 기준에 해당하면 유상취득 인정 여부가 달라질 수 있기 때문입니다.

예를 들어 시가인정액이 10억 원인 아파트의 채무 5억 원을 자녀가 인수한다고 가정해보겠습니다. 시가인정액과 채무의 차이는 5억 원입니다. 따라서 단순히 “자녀가 실제로 5억 원의 채무를 떠안았으니 해당 부분은 유상취득” 이라고만 판단해서는 안 됩니다. 새롭게 적용되는 기준까지 함께 살펴봐야 합니다.

채무가 집값의 70%라면 괜찮을까요? 여기서 특히 조심해야 할 부분이 있습니다. 30%라는 숫자만 보고 “그러면 채무가 집값의 70% 이상이면 괜찮겠네” 라고 판단하면 안 된다는 것입니다. 예를 들어 시가인정액이 10억 원이고 자녀가 인수하는 채무가 7억 원이라고 해보겠습니다. 비율만 보면 70%입니다. 하지만 두 금액의 차이는 정확히 3억 원입니다. 따라서 부담부증여를 검토할 때는 30% 기준과 3억 원 기준을 동시에 확인해야 합니다. 이 부분이 2026년 이후 부모·자녀 간 부담부증여를 검토할 때 특히 주의해야 할 지점입니다.

부담부증여 취득세가 12%까지 나올 수도 있나요?

가능성이 있습니다. 다만 모든 부담부증여에 12%가 적용되는 것은 아닙니다. 먼저 앞에서 설명한 기준에 따라 채무 부분을 유상취득으로 인정할 수 있는지 판단해야 합니다. 그 결과 전체 또는 일부가 무상취득으로 취급된다면 다시 증여 취득세 중과 여부를 살펴보게 됩니다.

여기에서 중요한 것이 조정대상지역과 시가표준액입니다. 조정대상지역에 위치한 일정 기준 이상의 주택을 무상으로 취득하는 경우에는 높은 취득세율이 적용될 수 있습니다. 다만 증여자가 1세대 1주택자이고 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우 등 중과에서 제외될 수 있는 예외도 있기 때문에 개별 상황을 확인해야 합니다.

'시가인정액'과 '시가표준액'은 다릅니다

부담부증여 상담을 하다 보면 이 두 개념을 혼동하는 경우가 많습니다. 시가인정액은 부모와 자녀 사이 거래에서 저가거래 여부 등을 판단할 때 확인하게 되는 기준입니다. 반면 증여 취득세 중과 여부에서는 시가표준액을 확인해야 하는 경우가 있습니다. 명칭이 비슷하고 같은 거래에서 함께 등장하기 때문에 혼동하기 쉽지만 서로 다른 개념입니다. 따라서 인터넷에서 본 숫자 하나만 가지고 “우리 집은 해당된다”, “해당되지 않는다”고 판단하는 것은 위험할 수 있습니다.

자녀가 실제로 빚을 갚을 수 있는지도 중요합니다 부담부증여에서는 서류상 채무를 이전하는 것만으로 충분하지 않을 수 있습니다. 실제로 자녀가 해당 채무를 부담할 경제적 능력이 있는지도 중요합니다. 따라서 증여 전에 자녀의 급여소득, 금융자산, 기존 재산 등을 함께 확인할 필요가 있습니다. 증여 이후에도 자녀가 실제 이자와 원금을 부담하고 있는지를 보여줄 수 있는 자료를 남겨두는 것이 중요합니다.

부담부증여 전 반드시 확인해야 할 4가지 체크리스트

첫째, 자녀에게 실제 채무 상환 능력이 있는가?

둘째, 시가인정액과 인수채무의 차이가 3억 원 또는 30% 기준에 해당하는가?

셋째, 증여 부분에 높은 취득세율이 적용될 가능성이 있는가?

넷째, 부모의 양도소득세 + 자녀의 증여세 + 취득세를 모두 합하면 얼마인가?

특히 네 번째가 중요합니다. 증여세만 보면 부담부증여가 유리해 보이더라도 부모에게 발생하는 양도소득세와 자녀의 취득세까지 합산하면 일반 증여가 더 유리한 사례도 나올 수 있습니다. 부담부증여는 등기를 넘긴 다음 절세 방법을 찾는 것보다 실행 전에 전체 세금을 계산하는 것이 훨씬 중요합니다. 특히 2026년부터는 기존에 부담부증여를 해봤던 분이라도 과거 경험만 가지고 판단하기 어려워졌습니다. 부담부증여를 계획하고 계신다면 계약과 등기 이전에 양도소득세·증여세·취득세를 함께 시뮬레이션해보시기 바랍니다.