국세청에서는 작년부터 부동산과 관련한 유용한 세금 정보들을 모아서 연재를 하고 있는데요, 아직 확인하지 못하신 분들을 위해 그 내용을 소개해드리는 시간을 가져보고자 합니다.

올해 3월에 연재된 글에는 국세청이 항상 검증을 하는 부분임에도 불구하고 지속적으로 추징이 되고 있는 대표적인 세무조사 사례를 소개하고 있는데요, 실제 진행되었던 세무조사 사례 분석을 통해, 양도세 신고시에 유의해야 할 사항들을 6가지 체크포인트로 정리해 주었습니다.

첫 번째 체크포인트는 “소득세법상 주택에 해당하는지”입니다. 소득세법상 주택이란 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는데, 실제 주거용으로 써오던 건물임에도 불구하고 주택 수에 포함시키지 않는 사례들이 빈번하게 발생한다고 합니다.

주택 수를 어떻게 카운트하는지에 따라 양도세 부담에 직접적인 영향을 주는 만큼, 만약 주택 수 산정에 있어 국세청과 이견이 있을 수 있는 상황이라면 반드시 관련 세법규정과 예규 ‧ 판례를 충분히 검토해보고 의사결정하실 필요가 있겠습니다.

두 번째 체크포인트는 “소득세법상 1세대에 해당하는지”입니다. 소득세법상 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말하는데요, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람도 1세대에 포함이 되고, 해당 거주자의 나이가 30세 이상이거나 배우자가 사망한 경우, 또는 배우자와 이혼한 경우에는 배우자가 없는 경우라도 1세대로 인정을 해주고 있습니다.

관련 판례에서는 1세대를 판정함에 있어, 그 주민등록지가 같은가의 여하에 불구하고 현실적으로 한 세대 내에서 거주하면서 생계를 함께 하고 동거하는가의 여부에 따라 판단해야 한다고 판시하고 있습니다. 즉 실질에 따라 판단하겠다는 것입니다.

국세청이 소개한 사례에서도, ‘실질적’으로 생계를 함께 하는 동거가족임에도 불구하고 별도세대인 것처럼 하여 비과세로 양도세를 신고했다 추징된 사례를 소개하고 있습니다. 앞서 소개한 주택 수에 대한 판정, 그리고 1세대에 대한 판정은 국세청에서 가장 기본적으로 확인하고 검증하는 사항이라고 보시면 되겠습니다.

세 번째 체크포인트는 “공제되는 필요경비에 해당하는지”입니다. 증빙이 없는 공사비를 필요경비에 넣거나, 해당 부동산의 가치증가와 직접적인 관련이 없는 집기 ‧ 비품 구입비용을 필요경비에 넣어서 신고하는 사례들이 매우 빈번하게 발생하고 있다고 합니다.

소득세법에서는 양도소득세 신고시에 필요경비로 공제가 가능한 항목 중 자본적 지출액과 관련하여 명문규정을 두고 있습니다. 내용을 살펴보면, ‘자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 등으로서, 지출에 따른 증명서류를 수취 ‧ 보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의해 확인되어야 한다.’고 명시하고 있습니다.

한편, 국세청에서는 공제대상이 되는 자본적 지출액과 그렇지 않은 일반 지출액을 예시로 들어 설명해주고 있습니다. 대표적인 자본적 지출액에는 베란다 샷시 비용, 냉난방시설 설치 또는 교체비용, 바닥 교체비용, 보일러 교체비용, 용도변경을 위한 개조공사비 등을 열거하고 있습니다. 일반 지출액의 예시로는 벽지 ‧ 장판 교체비용, 외벽 도색비용, 보일러 수리비용, 옥상 방수공사비, 하수도관 교체비용, 타일 및 변기공사비, 유리 교체비용 등을 열거하고 있죠. 향후 양도세 이슈가 예상되는 경우라면 인테리어 공사 등을 할 때 증빙을 미리 챙겨두시는 것이 더욱 유리할 수 있으니, 사전에 꼭 체크해보시고 의사결정하시기 바랍니다.

네 번째 체크포인트는 “공제되는 취득가액에 해당하는지”입니다. 양도소득세는 양도차익을 기준으로 세금이 계산되는 만큼 취득가액을 얼마로 설정하는지에 따라 세부담이 달라질 수 있는데요, 소득세법에서는 취득가액을 실제 취득에 소요된 실지거래가액으로 하되, 만약 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액과 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하도록 정하고 있습니다.

일반적으로는 취득 당시 실지거래가액이 계약서나 금융증빙을 통해 확인이 되기 때문에, 취득가액을 적용함에 있어 별다른 이슈가 없지만 취득시기가 매우 오래된 케이스에서는 실제로 취득 당시 거래가액을 확인하기 어려운 경우도 있을 수 있습니다. 하지만 실지거래가액을 확인할 수 있음에도 불구하고, 환산취득가액을 이용하여 양도세를 적게 신고 ‧ 납부했다가 추후에 양도세를 추징당하는 사례들이 빈번하게 발생한다고 합니다.

다섯 번째 체크포인트는 “자경농지 양도소득세 감면요건” 입니다.

세법에서는 거주자가 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도일 현재 농지인 상태로 양도하는 경우에 양도세 감면을 해주고 있는데요, 양도세 감면신청이 들어온 건에 대한 세무조사를 진행하게 되면, 본인이 직접 경작하지 않았거나 농지소재지에 거주하고 있지 않았음에도 감면신청을 했다가 추징되는 사례가 많다고 합니다.

여섯 번째 체크포인트는 “부당한 분할 양도거래를 실질에 따라 과세”한다는 내용입니다. 이 글에서 소개하는 사례는 하나의 토지를 양도함에 있어, 그 지분을 쪼개어 대금지급과 소유권이전등기를 몇 년에 걸쳐 행한 케이스에 해당합니다. 관련 판례에서는 ‘여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다’고 하면서, 위 사례에서의 토지 양도거래를 하나의 거래로 보아 그 거래 전체가 완결된 때를 기준으로 양도시기를 판단해야 한다고 판시하고 있습니다.

이 사례과 같이, 실질은 하나의 거래인데도 양도시기를 쪼개 거래한 것으로 신고하여 부당하게 세부담을 축소시켰다가 적발되는 사례가 생각보다 자주 있다고 하네요.

이 외에도 특수관계인 간에 시가보다 저가로 양도가액을 산정하여 거래한 건에 대해 “시가”를 기준으로 양도소득세를 추징한 사례들과 우회거래를 이용하여 실질 자녀에게 부동산을 편법증여한 사례에 대한 세무조사도 활발하게 이뤄지는 추세입니다. ‘설마 걸리겠어?’라는 안일한 생각으로 접근하기 보다는 충분한 세법검토와 사례분석을 통해, 보다 안전하면서도 절세효과 또한 기대해볼 수 있는 방법을 찾아내는 것이 관건이라 할 수 있겠습니다.